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楼市温州LOUSHIWENZHOU
绝大部分城市都有一个市中心，集聚着行政中心、大型广场、公共设施、商业综合体、地标建筑等，对人口聚集起到重要作用。
同样地，城市内部板块，也有一些城市副中心、区域中心，引领各自板块发展。
比如，中央绿轴区域，就以世纪广场、世纪公园为核心，北侧是市行政中心，东西两侧布局着博物馆、科技馆、图书馆、大剧院，以及商业综合体、星级酒店、商务楼等，成为城市中轴线上重要节点。
中央绿轴区域
同样地，龙湾中心区、瓯海中心区，也以区级行政中心前的广场、绿轴为核心，将一系列公共场馆、商业设施布局在广场、绿轴两侧，绿轴南侧尽头还各自建设了一座奥体中心，成为温州城市东西两侧的副中心。
瓯海中心区
就算不是“中心区”，同样可以有板块中心。
金海板块也围绕金海湖公园，沿湖布局了少量行政机关、商务楼、滨水商业，短时间内形成了板块中心，集聚了人气。即便金海板块很偏远，这片区域依旧是成熟的。
金海湖
在蒲州，上江路以东的吾悦广场、新世纪商务楼已形成板块中心。接下来，上江路两侧将基本都是商业、商务功能。今后，蒲州板块的辐射范围，将延伸至整个状蒲区域，并影响鹿城部分区域。
吾悦广场
这些板块，虽或多或少存在一些问题，但总体是成功的。它们环境优美、配套齐全、生活便利,各自形成了一种生活方式，大多成为温州新城建设、新区开发典范。
就像温州人提到中央绿轴区域会想到大剧院、图书馆等，提到蒲州会想到吾悦广场。这些新区因为强大的中心，形成了很高的辨识度，从而走进了更多市民的生活之中。
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对于温州多数新城、新区，大概率是一座住宅区，不可能像几个“中心区”那样配齐各类公共设施，甚至不一定支撑得起一座商业综合体，更不要奢想商务楼群。
但是，基础性的广场绿地、社区商业（含农贸市场、小型超市、银行网点等）、卫生服务中心、公交始发站、幼儿园与义务教育学校，以及一些街道级别的行政派出机关，必不可少。
这些功能单独布局难成气候，但能围绕一座大型广场、绿地，集中板块相对居中位置，就有了较高的辨识度，形成板块中心。
住宅环绕板块中心向四周蔓延，各个小区均可步行、骑行至板块中心，生活气息自然形成。
然而，温州不少新兴人居板块有一个通病——功能分散，甚至功能缺失。这样的新兴板块，自然难以成熟，甚至开发了10多年还是“半拉子”板块。
南北割裂的黄屿板块
比如，黄屿板块就很难确定它的中心在哪里。社区商业在壹品广场，交通中心在S1线三垟湿地站，生态中心在黄屿山公园，活动空间在三垟湿地北入口广场。
它们之间，都相隔直线距离约-米不等。至于卫生服务中心、派出所等，则分散布局在不同安置房小区的底商。
多个分散的单一功能中心，到头来整个板块没有中心。当然，黄屿板块的现状，与金温铁路、城中村拆除较晚，有很大关系。
南湖板块偏东的商业中心
还有南湖板块，它以万象城为中心。但是，由于万象城以东是三垟湿地，已到城市开发界限，使板块中心偏东。同时，万象城与温瑞塘河、荷塘月色公园，未能形成很好的融合、互动。
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如果说黄屿、南湖的板块中心有些不足，那么温州还有好几个新兴板块，社区功能远远不如黄屿、南湖，更谈不上有什么中心。就连现有的住宅，都是分散布局的。
比如，七都岛，北片10余个住宅小区，南片几个住宅小区，东岛头、西岛头各一个住宅小区，相互之间被空地、村落隔开。每一片住宅，都只是一堆小区的堆砌，缺乏系统性的功能布局。
连自身都是一团散沙，那些小型超市、菜市场，也无法服务各个片区的居民。
七都岛
瑶溪板块同样如此。曹龙路以东的住宅小区靠近龙湾中心区，能共享各类设施，生活氛围蔓延过来至此，甚至比龙湾中心区更有烟火味。
但是，曹龙路以西的住宅小区，几乎没有各类设施，更谈不上板块中心。
S1线瑶溪站
还有瓯江口南片的生活板块，它与滨海板块、金海板块相比，是更纯粹的生活区，没有工业厂房混合布局，本该有优势。
但是，它缺乏中心，就连住宅之间也隔着空地，致使瓯江口的人气集聚未达预期，严重影响了板块后续开发。
瓯江口的空地
上述案例，还是以人居为主的新兴板块。更夸张的是，就连一些城市重点形象区域、重大产业集聚区，也存在缺乏中心的现象，以至于新城建设未能取得明显成效。
浙南科技城，S1线科技城站、印象汇偏西，与浙南·云谷、附二医、医院、创新创业新天地等，保持着步行略远的距离。
公交首末站综合项目（尚未投用），也不设置在S1线科技城站旁。至于大唐5G、中国眼谷，更是与这一片隔了座黄石山。
各类设施分散的布局，让浙南科技城出现了很尴尬的现象。一方面各科研机构、企业职工感到生活不便，导致部分企业招才难。另一方面，印象汇缺乏人气支持，招商非常困难。
S1线科技城站与印象汇
三江商务区，规划中的中轴、中心公园迟迟未动工。即便这条中轴建成，两侧基本都是住宅，国鸿中心、立体城两座商业综合体，分别在中轴东西两侧数百米外，相互之间也隔了约1公里，无法形成商圈。
到头来，三江商务区只是一座商住混合的住宅区，没能培育、引进相关产业，立体城购物中心也没能成功运营。
三江商务区中轴现状
就连代表温州都市形象、产业发展高度的滨江CBD，处在中心位置的CBD绿廊，仅建成东端的城市阳台一小段，大部分区域都只是简单种树“占地”，还用围墙将其封闭。至于CBD绿廊北侧的制高点区域，如今临时打造滨江大排挡。
迄今为止，虽然滨江CBD建成了一些商务楼宇，但走在楼宇之间，仍是浓浓的“工地感”，与CBD应有的震撼、精致相去甚远，更谈不上成熟。
简单种树的CBD绿廊
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功能分散、缺乏地标、人气不佳，难以形成生活氛围、生活方式，这样的新兴板块便没有“灵魂”。
当一座板块没有“灵魂”，自然没了号召力，一定程度上导致了如今的新盘卖房难、招商引资难，最终新城崛起速度慢。
若不做出重大改变，缺乏中心的板块，未来发展天花板会很有限，购房者在看不到发展空间的情况下，会选择其他有中心的板块。最终，各大“中心区”房价超乎预期、居高不下。
房价较高的瓯海中心区
当然，这几年，温州部分新兴板块开发，在板块中心布局方面，也有一些进步。
近期公布设计方案的西部新城，中间有一条绿轴，两侧布局着“市民荟”、各类公共场馆（“茶花”地块）、地标建筑群（“榕树”地块）、商业水街等，也规划打造成新的城市副中心。
像瑶溪、瓯江口南等人居板块，也围绕轨道交通S1线的TOD开发，布局社区商业、商业综合体，打造区域中心，以完善生活配套、集聚人气。七都岛，也在打造未来科技岛项目，打造产业中心。
不过，这些项目的进展，还应进一步加快，周边也应该集聚更多社区配套、服务功能。只有板块中心更有辨识度，生活更便利，周边小区的入住率、常住率才会提升，新盘才会好卖。
像滨江CBD、浙南科技城、三江商务区，那些绿轴、绿廊、中心公园等，也要加快建设步伐，并将更多交通、商业等功能聚集于此，尽快出形象，才能让市民、企业对板块有信心，招商引资也会更顺利一些。
除了各大板块，整个温州城，也需要一个更现代化的市中心。
